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よくある質問
不動産投資の基礎
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一般的には、賃料収入を目当てに不動産を購入することを言います。
ワンルームの一室から、大規模な一棟ビルまで賃借人の種類や規模はさまざまです。
賃貸マンションやアパートは景気にそれほど左右されず比較的安定しているため、
老後の資産づくりなどで人気となっています。
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金融機関からお金を借りて不動産を取得することができますので、少ない自己資金で大きな投資を行うことができます。
大きな投資となれば、リターンも大きくなり、そこから借入金の返済を差し引いても相当なリターンが見込めるケースがあります。
小さな力であってもテコを利用して大きな力を得られることに例えて、"レバレッジ（テコ）効果"と呼ばれています。
また、景気に左右されにくく、インフラにも強いというのが不動産投資の大きな特徴になります。
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不動産投資は賃貸事業の賃料による収入と物件を第３者へ売却する事で生まれるキャピタル収入の２つのリターンがあります。
この２つのリターンが得られなくなる、または減少していくことが、不動産投資のリスクといえます。
賃料収入が得られなくなるケースでは、競合物件が出現したり、設備が古くなったりする事での空室率の悪化や賃料の滞納、設備更新にともなう大規模修繕コストによる負荷、犯罪や事故による賃料の著しい低下のリスクなどが挙げられます。
また、キャピタル収入については、不動産マーケットによって価格が変動したり、そもそも他の金融商品と比較して流動性が低いことが挙げられます。
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物件価格に対する賃料収入の割合を示しており、不動産投資を行なう上での指標となるものです。よく広告に掲載されている利回りは表面利回りと呼ばれているもので、単純に物件価格に対する賃料収入の割合を示しております。賃貸事業の実態を表す利回りを、ネット利回りといい、物件価格に対して賃貸事業の収入からコストを差し引いた実収入の割合となります。したがって、ネット利回りは表面利回りより低くなります。おおまかにいえば、一棟マンションの表面利回りの８０％程度がネット利回りの目安となります。
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アパート・マンション経営をするにあたって、必要なコストは一般的に下記のものがあります。
【区分マンション】
固定資産税・都市計画税
管理費・修繕積立金
管理委託手数料
室内の修繕費用
【一棟アパート・マンション】
固定資産税・都市計画税
管理委託手数料
室内の修繕
エレベーターメンテナンス
共用部分の光熱費
１０年単位の大規模修繕工事（屋上防水・外壁塗装・リニューアル工事）
給排水メンテナンス
植栽メンテナンス
水質検査
自家発電機、変電設備保守
その他、関係法規に基づく費用
賃料収入はもちろんの事、維持管理コストがどうなのかを把握するのが
不動産投資を行なううえで非常に重要となります。
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収益物件を購入する際に、自己資金として売買代金に充当する頭金と諸費用の現金が必要となります。物件の種類等により必要となる頭金は、売買価格の5％～30％と様々です。諸費用は売買価格のおよそ3％～6％が目安となっております。諸費用の内訳は、所有権を登記する際の登記費用・印紙代金・火災保険料・ローンの諸費用・仲介手数料などです。
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